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Avocat droit expropriation / préemption

Les personnes morales de droit public (l’Etat, les Collectivités Territoriales et leurs groupements, et enfin les établissements publics) disposent, pour la réalisation de leurs actions et de leurs opérations d’aménagement, de deux sortes de prérogatives exorbitantes du droit commun qui leur permettent, sous certaines conditions et notamment celle de poursuivre un but d’intérêt public, de s’approprier des biens ou un droit réel immobilier.

La procédure d'expropriation

La procédure d’expropriation vise à contraindre le propriétaire d’un bien à le céder ou à céder un droit réel immobilier, à l’administration expropriante, sous réserve d’une « juste et préalable indemnité ».

Elle est donc extrêmement contraignante, non seulement en termes de délais, qui sont souvent très courts, comme celui qui est prévu pour la contestation de l’offre de l’administration, mais également parce que le dédommagement du propriétaire intervient très en dessous du prix du marché, par référence à des estimations du service des domaines.

Cette procédure est également complexe car elle comporte deux phases et donne lieu à toute une série d’actes qu’il convient de contester un par un, pour s’assurer de préserver au mieux les droits du propriétaire. Qui plus est, le contentieux relève pour partie de l’ordre juridictionnel administratif et pour l’autre partie, de l’ordre judiciaire.

La première ou phase administrative comprend, une enquête publique, préalable à l’intervention d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP) et à un arrêté de cessibilité, dont le contentieux relève de la sphère de compétence des juridictions administratives.

La phase judiciaire concerne, d’une part, la fixation de l’indemnité due au propriétaire dépossédé qui refuse l’offre financière de l’administration expropriante et, d’autre part, le transfert proprement dit de propriété. Le contentieux de l’indemnité relève de la compétence du juge de l’expropriation près le Tribunal de Grande Instance territorialement compétent. Le transfert de propriété intervient sous la forme d’une ordonnance d’expropriation qui est uniquement susceptible de faire l’objet d’un pourvoi en cassation, par l’intermédiaire d’un Avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de Cassation.

En dépit de cette complexité, les propriétaires concernés, qu’ils se voient privés de l’intégralité de leur bien ou d’une partie seulement de celui-ci, lorsque l’administration veut par exemple réaliser un alignement ou un rond-point, ont tout intérêt à se défendre, notamment pour obtenir une meilleure indemnisation.

La procédure de préemption

Le droit de préemption, il permet aux collectivités publiques toujours dans le cadre d’une opération d’aménagement de se porter acquéreur d’un bien, à l’occasion de la vente de celui-ci.

L’administration est avertie de la cession par la Déclaration d’Intention d’Aliéner  (DIA) établie par le notaire et ne peut se porter acquéreur qu’au prix de la vente ce qui est plus intéressant financièrement pour le propriétaire.

Il n’en demeure pas moins que la procédure de préemption peut donner matière à contestation, notamment de la part de l’acquéreur évincé, ou lorsqu’une difficulté survient quant au prix ou à la consistance du bien.

Demander l’avis d’un avocat, peut être utile pour vérifier si la procédure de préemption est régulière et déterminer si une action en justice est possible et utile.

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